KAMP OM BOLIGENE: I hovedstaden og de fleste store studentbyene i landet er det trangt på boligmarkedet.

Rettigheter og plikter i husleieforhold

I et til tider presset boligmarked må studenter ofte ta til takke med den første og beste boligen de får tilbud om å leie. Men vær nøye med hvilke husleiekontrakter dere inngår.

Det er husleieloven (fra 1999) som i utgangspunktet regulerer kontraktsforholdet mellom utleier og leietaker. Men dersom det foreligger en gyldig leiekontrakt mellom partene, kan det avtales forhold som ikke er regulert i loven. Og her bør en være oppmerksom.

Selv om det avtales forhold som ikke reguleres av husleieloven, har leietakeren likevel en minimumsbeskyttelse gjennom at det ikke er adgang til å avtale vilkår som er strengere mot leietaker enn det loven bestemmer i sine ufravikelige regler. Blant de ufravikelige reglene, er reglene om oppsigelse og depositum. Selv om partene er enige når avtalen inngås, kan leietakeren på grunnlag av visse lovbestemmelser senere ombestemme seg og kreve lovens mer gunstige betingelser, på tross av at leieavtalen sier noe annet.

Denne artikkelen skal kort ta for seg noen av de mange reglene i husleieloven som gjelder i kontraktsforholdet mellom utleier og leietaker. Jeg oppgir ikke referanser til de aktuelle lovbestemmelsene.

 

Inngå skriftlig avtale

Etter norsk rett står partene fritt til å velge avtaleform. Avtalen kan inngås muntlig, men dersom en av partene krever det, skal den settes opp skriftlig. Det anbefales at man alltid inngår en skriftlig kontrakt, slik at det blir lettere å avgjøre hvem som har rettighetene på sin side ved en eventuell tvist.

Skriver du under på en leieavtale er du bundet av den. Gjelder det for eksempel en tidsbestemt leieavtale på ett år uten oppsigelsesadgang, er du i utgangspunktet forpliktet til å betale leie i et år. Det finnes altså ingen angrerett, med mindre kontrakten kan ugyldiggjøres på grunn av andre forhold.

Dersom flere leier sammen, er det er den leietakeren som står oppført som leietaker i kontrakten som i første rekke vil være ansvarlig overfor utleier for manglende leieinnbetalinger eller eventuelle skader på leiligheten.

 

Varigheten av leieavtalen

Det finnes to hovedtyper av leiekontrakter. Dette er tidsbestemte kontrakter og løpende kontrakter. Tidsbestemte kontrakter har en fastsatt dato for oppsigelse, og opphører av seg selv når leieperioden er utløpt. Løpende kontrakter må sies opp av en av partene. En mellomform er tidsbestemte kontrakter som kan sies opp i leieperioden.

Hvis utleier bor i den samme utleieenheten som leietakeren, kan utleier normalt ikke tilby leiekontrakter med kortere varighet enn ett år. Tilsvarende gjelder dersom utleier er en studentsamskipnad. Hvis utleier ikke bor i samme bolig, er korteste lovlige leieperiode tre år.

 

Oppsigelsestiden

Dersom det ikke finnes noen husleiekontrakt gjelder husleielovens regler. Her har leietakeren tre måneders oppsigelsestid fra den 1. i den påfølgende måneden. For hybler er det en gjensidig oppsigelsesfrist på én måned. I hele oppsigelsestiden må du betale leie, uavhengig av om du bor i boligen i denne perioden eller ikke.
 
Dersom det foreligger en leiekontrakt, er det lovlig for en huseier å inngå en avtale som ikke kan sies opp i kontraktsperioden. Det kan for øvrig avtales hva en vil vedrørende oppsigelsestidens lengde og fra hvilket tidspunkt oppsigelsen skal regnes. Det må allikevel være avtalt i kontrakten når avtalen tidligst kan sies opp. Dersom det ikke er avtalt oppsigelsestid, er kontrakten ugyldig, og da gjelder oppsigelsestiden på tre måneder etter husleielovens regler.

 

Depositum

Utleieren kan kreve depositum som garanti for eventuelle skader på utleieenheten eller utestående husleie. Utleieren kan maksimalt kreve et beløp som tilsvarer seks månedsleier.

Det skal opprettes en egen depositumskonto i leietakers navn. Pengene skal altså ikke innbetales til utleiers egen konto. Utleier skal betale utgiftene med å opprette en depositumskonto.

 

Økning i husleia

Utleier kan tidligst ett år etter den siste leiefastsettelsen indeksregulere husleie. Her skal det gis skriftlig varsel til leietakeren minst én måned på forhånd. Etter tre år kan utleier øke til markedspris eller gjengs pris, og da med seks måneders skriftlig varsel.

 

Hvilke utgifter kan pålegges leietakeren?

Foruten husleien, kan det lovlig pålegges leietakeren utgifter i forbindelse med:

Tillegg for strøm
Tillegg for brensel
Depositum
Garanti
Purregebyr (normalt ikke mer enn kr 60,-)
Forsinkelsesrenter på manglende innbetalt husleie (maks 12 %)

 

Det er ikke lov å pålegge leietakeren:

Kontraktsgebyr
Kostnader ved bruk av boligformidlingsfirma
Nøkkelgebyr
Byttegebyr
Gebyr for depositumskonto
Kabel-TV
Vaktmester
Forsikring
Administrasjonsgebyr
Offentlige avgifter
Trappevask
Forsikring
Fellesutgifter

Kilder: www.forbrukerportalen.no, www.lovdata.no, www.leieboerforeningen.no